Comprar um imóvel na planta é um sonho que traduz conquista, estabilidade e planejamento. Mas o que fazer quando esse sonho precisa ser interrompido — seja por dificuldades financeiras, mudanças de vida ou até por descumprimento da construtora?
É neste momento que surge o distrato de imóvel na planta, e com ele, diversas dúvidas: quanto posso perder? Tenho direito à devolução? E o que é essa tal de taxa de fruição?
Se você está vivendo essa situação ou deseja se informar antes de agir, este artigo é para você.
Entenda o que é o Distrato Imobiliário
O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua entrega definitiva. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador — geralmente em razão de imprevistos financeiros — ou por culpa da construtora, como em casos de atraso na entrega da obra ou alteração do projeto.
Em qualquer hipótese, é fundamental compreender quais valores podem ser retidos pela construtora e quais devem ser devolvidos ao comprador, sob pena de ocorrer abuso contratual.
A decisão do STJ que mudou o jogo
Em abril de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a retenção máxima por parte das construtoras é de 25% dos valores pagos, salvo se o contrato estipular percentual menor, que deve prevalecer.
No julgamento do caso EAREsp 1.518.861/DF, relatado pelo Ministro João Otávio de Noronha, a Corte reconheceu que essa retenção já é suficiente para cobrir custos administrativos e desestimular rescisões unilaterais, sem punir o consumidor com perdas excessivas.
A decisão também reforçou que a devolução deve ser imediata, não sendo legítimo o parcelamento da restituição após o término da obra. Trata-se de um marco que restabelece o equilíbrio nas relações entre construtoras e compradores.
E a Taxa de Fruição? Posso ser cobrado por isso?
Um dos temas mais controversos no distrato é a chamada taxa de fruição — valor cobrado pela construtora pelo “uso” do imóvel durante o período em que o comprador permaneceu na posse dele antes da rescisão.
O STJ tem entendimento firme de que a cobrança da taxa de fruição só é válida se o comprador realmente ocupou o imóvel.
Em outras palavras: se o bem ainda estava em construção ou nunca foi habitado, não há que se falar em pagamento dessa taxa.
- “A taxa de fruição deve corresponder ao efetivo uso do bem, calculada com base no valor locatício de mercado, e não pode ser cumulada com retenções abusivas.” (STJ, REsp 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção)
Na prática, muitas construtoras aplicam a taxa de forma automática, mesmo em casos em que o imóvel jamais foi entregue. Nesses casos, a cobrança é ilegal e pode ser anulada judicialmente.
Como ficam as retenções após o distrato?
A jurisprudência do STJ e a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) definem parâmetros distintos para cada situação:
- Quando o comprador desiste da compra por vontade própria: Pode haver retenção de até 25% dos valores pagos, além da dedução da comissão de corretagem (desde que informada previamente).
- Quando há patrimônio de afetação (empreendimentos com contas separadas): A retenção pode chegar a 50%, mas só é válida se o contrato prever expressamente e o empreendimento estiver de fato afetado.
- Quando a culpa é da construtora (atraso na entrega, vício construtivo, alteração de projeto): O comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, podendo pleitear ainda indenização por danos morais e lucros cessantes.
Exemplos práticos: quando o consumidor é prejudicado
Imagine quem compra um imóvel na planta para casar e descobre, meses antes do casamento, que a construtora atrasará a entrega em mais de um ano.
Ou ainda quem foi demitido durante a construção e não consegue mais arcar com as parcelas.
Em ambos os casos, a devolução de valores é um direito, mas os percentuais e condições mudam conforme o motivo da rescisão.
É justamente nesse ponto que a orientação jurídica especializada faz toda a diferença.
Conclusão: informação é o melhor investimento
O distrato não deve ser visto como um fracasso, mas como uma decisão estratégica para evitar prejuízos maiores. Com as recentes decisões do STJ, o consumidor está cada vez mais protegido contra práticas abusivas, inclusive quanto à taxa de fruição e retenções desproporcionais.
Antes de assinar qualquer documento, busque orientação jurídica. A informação é a chave para transformar uma situação difícil em uma oportunidade de recomeço financeiro e jurídico com segurança.
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