Posse e propriedade: distinção essencial no Direito Fundiário
A diferença entre posse e propriedade é uma das questões mais relevantes do Direito Fundiário, especialmente no Distrito Federal, onde a ocupação irregular de terras é um fenômeno histórico e recorrente.
A posse é entendida como a situação de quem exerce de fato poderes sobre um imóvel, como construir, morar ou explorar economicamente uma terra, mas sem o título jurídico que o reconheça como dono. É, portanto, um poder de fato, que pode ser protegido em certas circunstâncias — como nos casos de usucapião ou de proteção possessória contra esbulhos.
A propriedade, por sua vez, é o direito pleno garantido por meio de escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis. Apenas a propriedade assegura o uso, gozo, disposição e reivindicação do bem contra terceiros. Em outras palavras, quem tem somente posse é vulnerável, enquanto quem possui a propriedade tem respaldo jurídico definitivo.
Essa distinção é especialmente sensível no DF, onde milhares de pessoas ocupam áreas públicas da Terracap e acreditam equivocadamente que, pelo simples fato de residirem no local ou pagarem tributos, já são proprietárias do imóvel.
Os riscos da confusão: impactos sociais e jurídicos no Distrito Federal
Confundir posse com propriedade pode gerar riscos graves. O morador que ocupa um imóvel da Terracap sem escritura possui apenas uma relação de fato, que pode ser encerrada pelo poder público. Isso significa que a qualquer momento ele pode ser removido, perder investimentos feitos no imóvel e enfrentar ações judiciais de reintegração de posse.
Além disso, a posse não permite a transmissão segura do bem. Contratos particulares de compra e venda, cessões de direitos ou recibos de pagamento sem registro em cartório não geram propriedade. São comuns casos de pessoas que compraram terrenos acreditando que estavam adquirindo um patrimônio definitivo, mas na prática receberam apenas direitos frágeis e inseguros.
A consequência social é severa: famílias ficam sem acesso a financiamentos habitacionais, vivem sem infraestrutura adequada e permanecem em situação de insegurança jurídica. No DF, estima-se que cerca de 400 mil pessoas vivam em áreas irregulares, como Sol Nascente/Pôr do Sol, Itapoã, Jardim Botânico, Samambaia, Paranoá e Varjão. Nessas regiões, a ausência de escrituras impede que comunidades inteiras tenham acesso a serviços básicos e integrem-se plenamente ao espaço urbano planejado.
O papel da regularização fundiária e da Terracap
A saída para essa realidade é a regularização fundiária, que busca transformar a posse em propriedade definitiva. O marco legal mais importante é a Lei nº 13.465/2017, que introduziu mecanismos modernos de regularização tanto urbana quanto rural, criando as modalidades de Reurb-S (regularização de interesse social) e Reurb-E (regularização de interesse específico). No âmbito distrital, normas como a Lei Complementar nº 803/2009 e as Leis Distritais nº 3.877/2006 e nº 4.121/2008 estabelecem diretrizes para áreas de baixa e de média/alta renda.
A Terracap, como responsável pela gestão de grande parte dos imóveis públicos do DF, desempenha papel central nesse processo. Ela organiza editais de venda direta, nos quais os ocupantes têm prioridade de compra; promove licitações abertas ao público; e aplica mecanismos de direito de preferência, garantindo ao morador a chance de adquirir legalmente o imóvel que ocupa.
Nos últimos anos, programas como o de regularização de condomínios, a regularização de áreas rurais e iniciativas voltadas para áreas de interesse social demonstram avanços significativos. No entanto, o caminho ainda é desafiador, pois envolve conciliar interesses coletivos, questões ambientais, conflitos fundiários e exigências urbanísticas.
A importância da segurança jurídica
A regularização fundiária não é apenas uma questão administrativa: é a consolidação do direito fundamental à moradia digna previsto na Constituição Federal. Somente com a escritura registrada em cartório o cidadão tem garantias de que não será removido arbitrariamente e de que poderá transmitir seu imóvel para herdeiros ou negociá-lo de forma segura.
A escritura pública agrega valor econômico e social. Com ela, o imóvel passa a ser aceito como garantia em financiamentos, pode ser comercializado livremente e integra-se ao mercado formal. Para o poder público, a regularização significa arrecadação de impostos, ordenamento urbano e redução de conflitos judiciais. Para o morador, significa estabilidade, inclusão social e cidadania.
Assessoria jurídica especializada: um passo indispensável
Embora o processo de regularização seja cada vez mais incentivado pelo Governo do Distrito Federal, ele continua sendo complexo e cercado de normas técnicas e jurídicas. A análise dos editais, a verificação da documentação exigida, a observância das condições de pagamento e a defesa em eventuais litígios exigem conhecimento especializado.
Por isso, contar com advogados especializados em direito imobiliário e fundiário no DF é fundamental. Esses profissionais atuam na análise documental, no acompanhamento dos processos de licitação e venda direta da Terracap, na defesa contra ações possessórias e na orientação para transformar a posse em propriedade de forma definitiva.
Conclusão
No Distrito Federal, a diferença entre posse e propriedade não é apenas um conceito jurídico abstrato, mas uma realidade que afeta diretamente a vida de milhares de famílias. Enquanto a posse confere apenas o uso do imóvel, a propriedade, garantida por escritura registrada, traz segurança, estabilidade e valorização.
A regularização fundiária conduzida pela Terracap e amparada por políticas públicas específicas é o caminho para superar décadas de ocupações irregulares e promover o direito à moradia digna. Contudo, é indispensável compreender que só a propriedade plena protege contra riscos, assegura direitos e promove inclusão social.
Se você ocupa um imóvel no Distrito Federal e ainda não possui escritura, não confunda posse com propriedade. Nossa equipe de advogados especializados em regularização fundiária e Terracap está preparada para ajudá-lo a transformar sua posse em propriedade definitiva, garantindo segurança jurídica e valorização patrimonial.
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